求學(xué)問(wèn)校網(wǎng)小編為大家整理了2021年湖北自考房地產(chǎn)投資考試大綱以及部分樣題，大家要在大綱和樣題中查漏補(bǔ)缺，下面我們一起來(lái)看看吧！
考核內(nèi)容與考核目標(biāo)
第一章 房地產(chǎn)投資基本問(wèn)題
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資基本概念和基本理論。通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資的含義和類別，房地產(chǎn)投資的目的和特性；熟悉房地產(chǎn)投資的一般程序和基本分析內(nèi)容；了解房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢(shì)。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）房地產(chǎn)投資的定義和分類、房地產(chǎn)投資的目的和特性（重點(diǎn)）
識(shí)記：投資、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)資產(chǎn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益、房地產(chǎn)直接投資、房地產(chǎn)間接投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資、現(xiàn)金流收益、避稅收益、銷售收益
理解：房地產(chǎn)投資的定義、房地產(chǎn)投資的目的、房地產(chǎn)投資的特性。
應(yīng)用：收集資料，比較房地產(chǎn)投資與股票、基金等投資工具之間的收益和風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)投資的一般程序和房地產(chǎn)投資基本分析內(nèi)容（次重點(diǎn)）
識(shí)記：房地產(chǎn)投資分析、可行性分析、財(cái)務(wù)分析
理解：房地產(chǎn)投資的一般程序；房地產(chǎn)投資分析的必要性、任務(wù)，房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析的不同。
應(yīng)用：收集資料，了解不同國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)投資程序的異同。
（三）房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)（一般）
識(shí)記：工業(yè)化、城市化、個(gè)人投資、機(jī)構(gòu)投資
理解：房地產(chǎn)投資產(chǎn)生于近代資本主義工業(yè)化和城市化時(shí)期。工業(yè)革命刺激了城市的發(fā)展，資本主義商品經(jīng)濟(jì)得以充分發(fā)展，房屋和土地得以商品化并進(jìn)入市場(chǎng)，構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的客體，才形成房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了房地產(chǎn)投資?，F(xiàn)代城市化的大發(fā)展，為資本主義房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的大規(guī)模增加。未來(lái)房地產(chǎn)投資將從個(gè)人投資轉(zhuǎn)為機(jī)構(gòu)法人投資，從單一房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為多房地產(chǎn)資產(chǎn)投資組合投資，從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為全球性房地產(chǎn)投資，從實(shí)體的投資轉(zhuǎn)為財(cái)務(wù)的投資。
應(yīng)用：收集資料，總結(jié)中國(guó)房地產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r。
第二章 住宅投資
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹住房投資的相關(guān)知識(shí)。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解住宅的含義和分類，以及我國(guó)城市住宅投資基本狀況，掌握住宅投資的含義、分類與特點(diǎn)，住宅開發(fā)投資的影響因素，自住型和投資型新房購(gòu)置的選擇要素，自住型和投資型二手房購(gòu)置的選擇要素；熟悉新房開發(fā)和置業(yè)投資的含義和程序，新房、二手房聯(lián)動(dòng)投資，以租養(yǎng)房的含義、類型、運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）住宅投資的含義、分類與特點(diǎn)，住宅開發(fā)投資的影響因素，自住型和投資型新房、二手房購(gòu)置的選擇要素（重點(diǎn)）
識(shí)記：住宅投資、自住型購(gòu)置、投資型購(gòu)置、新房、二手房
理解：住宅投資的含義與分類。住宅投資是目前房地產(chǎn)投資最主要的一種類型，較為注重居民生活方式與生活需求，投資內(nèi)容和方式較為單一、易于掌控，回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，金融支持力度最大，也容易出現(xiàn)過(guò)熱，政府干預(yù)最為深入和全面。住宅開發(fā)投資過(guò)程中注重市場(chǎng)需求分析、區(qū)位選擇、投資時(shí)機(jī)選擇、項(xiàng)目策劃和開發(fā)方式的選擇等。新房、二手房置業(yè)投資中，因用于自住和純粹投資之間的不同，在區(qū)位、時(shí)機(jī)、住宅產(chǎn)品、交易方式以及物業(yè)服務(wù)注重程度等方面表現(xiàn)出一定的差異。
應(yīng)用：住宅投資特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資分析有何影響？
（二）新房開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和程序，新房、二手房聯(lián)動(dòng)投資，以租養(yǎng)房的含義、類型、運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)（次重點(diǎn)）
識(shí)記：聯(lián)動(dòng)投資、以租養(yǎng)房、以房養(yǎng)老/倒按揭
理解：新房開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和程序。新房、二手房聯(lián)動(dòng)投資。以租養(yǎng)房是一種較為常見的以租養(yǎng)房的投資形式，是指投資者在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上用按揭方式購(gòu)買新建居住物業(yè)，而后在三級(jí)市場(chǎng)上出租物業(yè)以獲取的租金收入來(lái)償還按揭月供，主要有買新租舊和買新租新兩種類型，都存在租金收益容易波動(dòng)與銀行月供款較為固定之間的風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)用：了解身邊不同形式的住房投資形式。
（三）住宅的含義、分類和特點(diǎn)（一般）
識(shí)記：住宅、商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、學(xué)區(qū)房、商住兩用房、養(yǎng)老物業(yè)
理解：住宅是指由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利，在我國(guó)不同的發(fā)展階段可以劃分成不同的類別，在現(xiàn)階段主要分為商品住宅和保障性住宅、買賣住宅和租賃住宅等。
應(yīng)用：收集資料，了解我國(guó)城市住宅供應(yīng)的基本狀況。
第三章 商業(yè)房地產(chǎn)投資
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹商業(yè)房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識(shí)。通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解商業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)，以及我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展?fàn)顩r；掌握商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、分類與特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的影響因素；熟悉商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點(diǎn)和程序，一手商鋪和二手商鋪投資的含義、特點(diǎn)和程序。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、分類與特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的影響因素（重點(diǎn)）
識(shí)記： 商業(yè)房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資模式
理解： 商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、類型與特點(diǎn)。 商業(yè)房地產(chǎn)投資是一種重要的房地產(chǎn)投資類型，是指投入資金用于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)建造或者將資金投入已運(yùn)行的商業(yè)房地產(chǎn)或購(gòu)買商業(yè)房地產(chǎn)的有關(guān)證券，以獲得相應(yīng)收益的一種房地產(chǎn)投資行為；較為注重選址、商業(yè)研究和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)上遵循社會(huì)專業(yè)分工，回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高，對(duì)金融支持的要求較高。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)程中注重市場(chǎng)分析，尤其是商圈分析和商業(yè)研究，對(duì)區(qū)位選擇要求高，遵循先商業(yè)規(guī)劃后建筑設(shè)計(jì)的次序，盡早組建專業(yè)招商組織，重視商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，著眼于商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益和商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期增值，對(duì)經(jīng)營(yíng)能力要求極高等；商業(yè)房地產(chǎn)在其發(fā)展過(guò)程中，因各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和投資環(huán)境的不同，出現(xiàn)了各具特色的開發(fā)投資模式。商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資中，區(qū)位是首要考慮的因素，產(chǎn)品是基礎(chǔ)，再結(jié)合考慮時(shí)機(jī)以及投資經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)等因素。
應(yīng)用：商業(yè)房地產(chǎn)投資特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資分析有何影響？
（二）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點(diǎn)和程序，一手商鋪和二手商鋪投資的含義、特點(diǎn)和程序（次重點(diǎn)）
識(shí)記：商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪、一手商鋪、二手商鋪
理解：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點(diǎn)和程序。在我國(guó)，商鋪是主要的小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)物對(duì)象。一手商鋪屬增量物業(yè)，由投資者直接向開發(fā)商購(gòu)買，因此，投資者在面對(duì)開發(fā)商時(shí)交易地位嚴(yán)重弱勢(shì)，而且交易時(shí)間較短，對(duì)投資者的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)要求較高。二手商鋪屬存量商鋪，一般運(yùn)行過(guò)一段時(shí)間，因此，投資對(duì)象可見性高，產(chǎn)權(quán)清晰，有較多選擇，投資可控性較高，投資回收速度較快，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
應(yīng)用：了解身邊不同形式的商鋪投資形式。
（三）商業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)（一般）
識(shí)記： 商業(yè)房地產(chǎn)、近鄰型，社區(qū)型，區(qū)域型，超區(qū)域型，銷品茂、商業(yè)街、商業(yè)綜合體
理解：商業(yè)房地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義上是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，也稱收益性房地產(chǎn)；狹義上是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)，在國(guó)外稱為零售地產(chǎn)。這里指的是狹義的商業(yè)房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)資料，主要滿足經(jīng)營(yíng)需求，提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)和公共服務(wù)空間，適應(yīng)多樣化用途，與城市發(fā)展關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，具有較高的投資性，其價(jià)值取決于所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)與經(jīng)營(yíng)能力。商業(yè)房地產(chǎn)可以從所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)類型、消費(fèi)行為、建筑形式、市場(chǎng)范圍、規(guī)模以及運(yùn)作模式等角度劃分為不同的類型。
應(yīng)用：收集資料，了解我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展?fàn)顩r。
第四章 寫字樓及其他房地產(chǎn)投資
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章介紹除住宅、商業(yè)房地產(chǎn)之外的其他物業(yè)投資的有關(guān)知識(shí)。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)，以及三類房地產(chǎn)投資在我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r；掌握寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和影響因素；熟悉寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的投資特點(diǎn)。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和影響因素（重點(diǎn)）
識(shí)記：寫字樓投資、旅游房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資
理解：寫字樓投資是指投入資金用于辦公房地產(chǎn)的開發(fā)建造或購(gòu)買，其投資模式和影響因素近似于商業(yè)房地產(chǎn)投資，但不同的是，寫字樓投資與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和結(jié)構(gòu)、城市開發(fā)度等因素之間的關(guān)系更加緊密，從而代表了一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活躍程度。相對(duì)應(yīng)地，工業(yè)房地產(chǎn)投資與一個(gè)區(qū)域的第二產(chǎn)業(yè)的關(guān)系更加密切；旅游房地產(chǎn)投資則與一個(gè)區(qū)域的旅游業(yè)（更明確地，是一個(gè)區(qū)域的旅游資源）緊密相關(guān)。
（二）寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的投資特點(diǎn)（次重點(diǎn)）
識(shí)記：服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、制造業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)
理解：寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的投資特點(diǎn)近似于商業(yè)房地產(chǎn)投資，都重視相關(guān)產(chǎn)業(yè)的研究，注重物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)，著眼于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)收益和物業(yè)長(zhǎng)期增值，對(duì)開發(fā)商的綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的要求較高。
應(yīng)用：三類房地產(chǎn)投資特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資分析有何影響？
（三）寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)，以及三類房地產(chǎn)投資在我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r（一般）
識(shí)記：寫字樓、SOHO、商務(wù)綜合體、總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、物流倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)研發(fā)樓宇、度假地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
理解：寫字樓是指企事業(yè)單位的行政管理人員、業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑空間，也稱辦公用房，這里指專業(yè)商務(wù)辦公樓。寫字樓作為服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)資料，提供商務(wù)處理空間，在寫字樓本身之間以及寫字樓租戶之間存在集聚效應(yīng)。工業(yè)房地產(chǎn)是指直接用于工業(yè)生產(chǎn)和輔助工業(yè)生產(chǎn)的土地、建筑物實(shí)體及其所附屬的權(quán)益，如工業(yè)用地、廠房（專用和標(biāo)準(zhǔn)）、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、工業(yè)研發(fā)樓宇等。主要提供生產(chǎn)、物流、辦公、商務(wù)經(jīng)營(yíng)空間，在產(chǎn)品和服務(wù)上專業(yè)性強(qiáng)，占地面積大，設(shè)計(jì)和建造難度高，資產(chǎn)專用性強(qiáng)，流動(dòng)性較差，政策性較強(qiáng)，因產(chǎn)業(yè)聚集而具有區(qū)域性，其價(jià)值取決于整個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟、整合與拓展，以及產(chǎn)業(yè)鏈多元化的需求。旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能，包括旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游房地產(chǎn)是一種復(fù)合地產(chǎn)，以旅游資源為依托，主要滿足人們精神文化追求，附加值較高，外部性較強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)具分散性，其價(jià)值與旅游地的生命周期相匹配。
應(yīng)用：三類房地產(chǎn)投資在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)。
第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容，包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征、分類和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容，SWOT分析方法；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法并能運(yùn)用，市場(chǎng)調(diào)查的程序；理解房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的類型和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在不同階段的要點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率和市場(chǎng)分析的限度，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征、分類和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容，SWOT分析方法（重點(diǎn)）
識(shí)記：市場(chǎng)分析、投資環(huán)境、SWOT分析
理解：要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，包括市場(chǎng)信息的不充分性、區(qū)域性、產(chǎn)品異質(zhì)性、壟斷性、交易的觀念性或權(quán)益性、市場(chǎng)反應(yīng)的時(shí)滯性或不靈敏性等。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以按照用途、購(gòu)買目的、權(quán)屬交易的內(nèi)容等標(biāo)準(zhǔn)劃分為不同的類型。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容包括投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)、市場(chǎng)狀況的調(diào)查和預(yù)測(cè)。SWOT分析是將房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等因素集中進(jìn)行分析并得出對(duì)投資決策具有指導(dǎo)性意義的結(jié)論。
應(yīng)用：選定所在城市某一具體項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行SWOT分析。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法并能運(yùn)用，市場(chǎng)調(diào)查的程序（次重點(diǎn)）
識(shí)記：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、定性預(yù)測(cè)、定量預(yù)測(cè)
理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是一個(gè)收集信息資料的過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是一個(gè)利用信息資料對(duì)市場(chǎng)未來(lái)及其變化趨勢(shì)的測(cè)算和判斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法主要有普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法和間接調(diào)查法；房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)通常采用的方法有直觀判斷法、歷史引申法、因果預(yù)測(cè)法等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序一般包括提出問(wèn)題和確定調(diào)查目的、決定調(diào)查方法、設(shè)計(jì)調(diào)查表、選樣、數(shù)據(jù)的處理、解釋和分析、編制調(diào)查報(bào)告等。
應(yīng)用：能夠在某城市或某區(qū)域采用合理方法進(jìn)行市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)狀況的調(diào)查和預(yù)測(cè)。
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的類型和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在不同階段的要點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率和市場(chǎng)分析的限度，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類（一般）
識(shí)記：市場(chǎng)效率、一手資料、二手資料
理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是房地產(chǎn)投資分析中的初始一環(huán)，也是重要的一環(huán)，在投資決策、經(jīng)營(yíng)管理以及價(jià)格策略的制定等工作環(huán)節(jié)中都需要進(jìn)行市場(chǎng)分析，而且在房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段、市場(chǎng)推廣階段、銷售階段等調(diào)查分析的要點(diǎn)有所不同。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中所要了解的信息是多方面的，可以劃分為不同的類別。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率市場(chǎng)，但并不是投入的市場(chǎng)研究費(fèi)用越多，市場(chǎng)分析就越準(zhǔn)確，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是有限度的。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。
應(yīng)用：能夠?qū)δ吵鞘谢蚰硡^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)效率進(jìn)行判別，并依據(jù)物業(yè)類型的不同確定其市場(chǎng)分析的所需信息的類別和來(lái)源途徑。
第六章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析的內(nèi)容和基本方法。通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算的內(nèi)容和基本方法；熟悉各種輔助報(bào)表的填列及各基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與各輔助報(bào)表的關(guān)系，重點(diǎn)掌握投資計(jì)劃與資金籌措表的編制和財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算；了解房地產(chǎn)項(xiàng)目某些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同，以及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)后續(xù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的影響和作用。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算的內(nèi)容和基本方法、投資計(jì)劃與資金籌措表的編制和財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算（重點(diǎn)）
識(shí)記：開發(fā)建設(shè)投資、開發(fā)產(chǎn)品成本、總成本費(fèi)用、計(jì)算期、經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、轉(zhuǎn)售收入、土地取得成本、土地出讓價(jià)款、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金即附加、土地增值稅
理解：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是在市場(chǎng)分析過(guò)程中搜集、整理和測(cè)算出來(lái)的，為下一步財(cái)務(wù)分析工作提供的基本數(shù)據(jù)，其可靠程度，直接決定了財(cái)務(wù)分析結(jié)論的正確與否。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算的內(nèi)容包括項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的總投資與總成本費(fèi)用的估算、經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金即附加的估算、土地增值稅的估算、借款還本付息的估算等。估算的基本方法則依據(jù)各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)性質(zhì)和類別的不同而進(jìn)行相應(yīng)的選用。投資計(jì)劃與資金籌措表、借款還本付息估算表中的數(shù)據(jù)的計(jì)算和填列是本章的重點(diǎn)和難點(diǎn)。其中，投資計(jì)劃與資金籌措表是根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制。財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算，在借款條件比較簡(jiǎn)單、利息計(jì)算與支付并不復(fù)雜時(shí)可直接進(jìn)行，否則，就需要先編制借款還本付息估算表。接融資和間接融資、股權(quán)融資與債權(quán)融資、公司融資與項(xiàng)目融資、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)及相互之間的差異。
應(yīng)用：能根據(jù)根據(jù)合理的方法估算特定項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上編制投資計(jì)劃與資金籌措表，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（二）各種輔助報(bào)表的填列及各基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與各輔助報(bào)表的關(guān)系（次重點(diǎn)）
識(shí)記：項(xiàng)目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表（及其中各分報(bào)表）、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、土地增值稅估算表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃表、項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表、投資計(jì)劃與資金籌措表、借款還本付息估算表
理解：輔助報(bào)表以直觀的形式反映基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算結(jié)果，便于基本財(cái)務(wù)報(bào)表的正確編制。因此，估算得到的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)需要填入相應(yīng)的輔助報(bào)表中，這就要求熟悉各基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與各輔助報(bào)表之間的關(guān)系。
應(yīng)用：熟悉各輔助報(bào)表所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的類別，熟練填列各個(gè)輔助報(bào)表。
（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目某些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同，以及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)后續(xù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的影響和作用（一般）
識(shí)記：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、建設(shè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
理解：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與一般建設(shè)項(xiàng)目有所區(qū)別。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有多種經(jīng)營(yíng)模式，而主要的不同表現(xiàn)在“開發(fā)-出售”模式，此時(shí)投入的開放建設(shè)資金屬于流動(dòng)資金，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后，投資得以回收。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是制約和影響投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好壞的基本依據(jù)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)之間既相互獨(dú)立又有一定聯(lián)系。
第七章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析方法和程序。通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握財(cái)務(wù)分析的基本方法和基本指標(biāo)，深刻理解其內(nèi)在含義和經(jīng)濟(jì)意義；熟悉各種財(cái)務(wù)報(bào)表的填列，能夠使用報(bào)表中的數(shù)據(jù)通過(guò)各種靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)來(lái)分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和資金平衡能力；了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析理論、方法和技術(shù)的演變，及其新的進(jìn)展。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）財(cái)務(wù)分析的基本方法和基本指標(biāo)，理解其內(nèi)在含義和經(jīng)濟(jì)意義（重點(diǎn)）
識(shí)記：財(cái)務(wù)分析、靜態(tài)指標(biāo)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)、現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、收益乘數(shù)、償債備付率、利息備付率、全面資本化率、損益平衡比率、股本化率、現(xiàn)金回報(bào)率、再投資利率、基準(zhǔn)收益率
理解：財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分，是依據(jù)國(guó)家財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，有傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法和現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析方法之分。財(cái)務(wù)分析所利用的指標(biāo)可按照指標(biāo)的性質(zhì)、分析的目標(biāo)以及是否考慮時(shí)間價(jià)值等因素分為不同的類別。需要注意的是，不同的財(cái)務(wù)分析方法，各種財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，各有其優(yōu)缺點(diǎn)及其適用的情形或利用的價(jià)值。而基準(zhǔn)收益率屬于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的重要參數(shù)，又稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率、基準(zhǔn)貼現(xiàn)率、目標(biāo)收益率或最低期望收益率。
應(yīng)用：能夠在具體房地產(chǎn)項(xiàng)目分析中采用傳統(tǒng)和現(xiàn)代的分析方法，計(jì)算不同的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，并體會(huì)不同指標(biāo)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的要求，或可利用的基本報(bào)表。
（二）各種財(cái)務(wù)報(bào)表的填列，并使用報(bào)表計(jì)算各種靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)（次重點(diǎn)）
識(shí)記：現(xiàn)金流量表（全部投資、自有資金、各投資方）、資金來(lái)源與運(yùn)用表、利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表
理解：理解財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與財(cái)務(wù)基本報(bào)表之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，例如資金平衡能力分析與資金來(lái)源與運(yùn)用表之間，償債能力分析與資產(chǎn)負(fù)債表之間，盈利能力分析與現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表之間。
應(yīng)用：在具體房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，在利用財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算各種財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的過(guò)程中，體會(huì)不同指標(biāo)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的要求，以及與基本報(bào)表之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
（三）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析理論、方法和技術(shù)的演變（一般）
識(shí)記：傳統(tǒng)分析方法、現(xiàn)代分析方法
理解：到目前為止，一般將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析方法劃分為傳統(tǒng)分析方法和現(xiàn)代分析方法，傳統(tǒng)分析方法多采用靜態(tài)指標(biāo)，對(duì)數(shù)據(jù)的要求不是太高，計(jì)算方法也較簡(jiǎn)單，適合于個(gè)人投資者和小型企業(yè)投資者在不太復(fù)雜的項(xiàng)目上的粗略分析；相應(yīng)地，現(xiàn)代分析方法多采用動(dòng)態(tài)指標(biāo)，對(duì)數(shù)據(jù)要求較高，計(jì)算方法有時(shí)非常復(fù)雜，但適用的情形較為普遍，尤其是大型的較復(fù)雜的項(xiàng)目。
第八章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹的是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析的方法，包括盈虧平衡分析和敏感性分析。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握盈虧平衡分析、敏感性分析的方法及其指標(biāo)的計(jì)算；熟悉盈虧平衡分析、敏感性分析的概念和目的，并通過(guò)分析結(jié)果解釋項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)情況；了解兩種方法各自的應(yīng)用范圍及局限性，以及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所面臨的不確定性因素。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）盈虧平衡分析、敏感性分析的方法及其指標(biāo)的計(jì)算（重點(diǎn)）
識(shí)記：固定成本、變動(dòng)成本、盈虧平衡點(diǎn)、線性分析、單變量敏感性分析、多變量敏感性分析
理解：不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析兩種。盈虧平衡分析是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目各變量進(jìn)行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，具體有線性分析和非線性分析，各有應(yīng)用的前提條件。敏感性分析側(cè)重于對(duì)最敏感的關(guān)鍵因素及其敏感程度進(jìn)行分析，有單變量分析和多變量分析，可采用列表法或圖解法，可對(duì)靜態(tài)指標(biāo)或動(dòng)態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。
應(yīng)用：特定項(xiàng)目不確定分析的綜合運(yùn)用。
（二）盈虧平衡分析、敏感性分析的概念和目的（重點(diǎn)）
識(shí)記：盈虧平衡分析、敏感性分析
理解：盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系，并找出項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，其目的是確定投資活動(dòng)的盈虧平衡點(diǎn)以及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響。敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法，其目的是找出對(duì)項(xiàng)目影響最大的敏感性因素。
應(yīng)用：通過(guò)分析結(jié)果解釋項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)情況特定項(xiàng)目不確定分析的綜合運(yùn)用
（三）盈虧平衡分析、敏感性分析各自的應(yīng)用范圍及局限性，以及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所面臨的不確定性因素（一般）
識(shí)記：不確定性因素
理解：盈虧平衡分析在應(yīng)用時(shí)限制條件較多，同時(shí)只能對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作定性分析。相對(duì)而言，敏感性分析的適用范圍更寬，但對(duì)項(xiàng)目的不確定性因素只能作程度上的評(píng)價(jià)，而不能對(duì)其大小進(jìn)行測(cè)定。
第九章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法及其運(yùn)用的相關(guān)知識(shí)。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)分析的含義，尤其是風(fēng)險(xiǎn)分析的步驟和各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算，并能運(yùn)用這些指標(biāo)來(lái)說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大??；熟悉房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征、類型和規(guī)避方法；理解風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，了解風(fēng)險(xiǎn)分析的目的和其所要解決的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)分析的作用。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)分析的含義，尤其是風(fēng)險(xiǎn)分析的步驟和各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算（重點(diǎn)）
識(shí)記：風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)分析、概率、標(biāo)準(zhǔn)偏差、離散度、變異系數(shù)、期望值、置信區(qū)間、置信概率、蒙特卡羅法
理解：風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望收益或要求的收益的偏差。風(fēng)險(xiǎn)分析就是根據(jù)各種變量的概率分布，來(lái)推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性的大小，也稱概率分析。風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量是通過(guò)概率與統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行的，包括計(jì)算期望值、標(biāo)準(zhǔn)偏差、變異系數(shù)、置信區(qū)間和置信概率，由此來(lái)分析某一項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小和盈利的把握程度。
應(yīng)用：能運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)分析的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小。
（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征、類型和規(guī)避方法（次重點(diǎn)）
識(shí)記：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
理解：房地產(chǎn)投資具有最大的優(yōu)勢(shì)是可以獲得較高的利潤(rùn)，但也具有很高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過(guò)程中，某種低于預(yù)期利潤(rùn)、特別是導(dǎo)致投資損失的可能性，可以劃分為自然風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等類別。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性和可測(cè)性的特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制的方法有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等。
應(yīng)用：選取某一個(gè)城市，分析其房地產(chǎn)市場(chǎng)，并指出其可能存在的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類別。
（三）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)分析的目的和其所要解決的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)分析的作用（一般）
識(shí)記：概率估計(jì)、回報(bào)
理解：風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定性分析既有聯(lián)系又有區(qū)別。一般將投資經(jīng)濟(jì)效益可作概率估計(jì)的情況稱為風(fēng)險(xiǎn)，而無(wú)法進(jìn)行概率估計(jì)的情況稱為不確定性。投資回報(bào)與投資風(fēng)險(xiǎn)之間存在一定的關(guān)系，一般情況下，在相同風(fēng)險(xiǎn)的前提下，投資者傾向于更高的回報(bào)；在相同回報(bào)的前提下，投資者傾向承擔(dān)更小的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要手段，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度，為投資決策提供可靠的依據(jù)。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是輔助投資決策，可以幫助投資者回答有關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
第十章 房地產(chǎn)投資決策分析
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析的有關(guān)知識(shí)。通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資方案比選的基本方法，能熟練運(yùn)用各種指標(biāo)進(jìn)行投資方案的取舍；熟悉投資決策的類型和投資方案的類型，便于根據(jù)不同決策類型和方案類型選擇具體的指標(biāo)進(jìn)行方案比選和判斷；了解投資決策的含義與程序、投資項(xiàng)目方案比選的意義和作用，比選過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析方法的新進(jìn)展。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）房地產(chǎn)投資方案比選的基本方法和各項(xiàng)比選指標(biāo)（重點(diǎn)）
識(shí)記：房地產(chǎn)投資方案比選、投資收益率、投資利潤(rùn)率、投資回收期、差額投資收益率、差額投資回收期、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、差額投資內(nèi)部收益率、等額年值、費(fèi)用現(xiàn)值、等額年費(fèi)用
理解：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選，就是投資方案的比較和選擇。方案比選要做到合理，需要考慮的因素很多，首先是分析各項(xiàng)目方案之間的相互關(guān)系，互斥方案、獨(dú)立方案和混合方案，便于選用合適的方法或指標(biāo)進(jìn)行比選，當(dāng)然最常見的是互斥方案的比選。
應(yīng)用：能熟練運(yùn)用房地產(chǎn)投資方案比選的各種指標(biāo)進(jìn)行投資方案的取舍。
（二）房地產(chǎn)投資決策的類型和投資方案的類型，便于根據(jù)不同決策類型和方案類型選擇具體的指標(biāo)進(jìn)行方案比選和判斷（次重點(diǎn)）
識(shí)記：確定型決策、不確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策、互斥方案、獨(dú)立方案、混合方案
理解：房地產(chǎn)投資決策有確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策、不確定型決策三種類型，各有適用的決策準(zhǔn)則。其中，確定型項(xiàng)目的決策的過(guò)程就是方案比選的過(guò)程，而方案之間的關(guān)系不同，也應(yīng)選取合適的比選方法或指標(biāo)。也就是說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選和判斷時(shí)，應(yīng)首先確定決策問(wèn)題的類型和方案的類型。
應(yīng)用：能夠判斷具體房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所屬的決策類型，以及投資方案的類型，并選取合適的具體指標(biāo)進(jìn)行方案比選和判斷定。
（三）投資決策的含義與程序、投資項(xiàng)目方案比選的意義和作用，比選過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析方法的新進(jìn)展（一般）
識(shí)記：房地產(chǎn)投資決策、實(shí)物期權(quán)、不可逆性、可延期性
理解：房地產(chǎn)投資決策是在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，利用有效、準(zhǔn)確的方法對(duì)可供選擇的投資方案進(jìn)行正確的比較分析并選出最佳方案的過(guò)程。房地產(chǎn)投資決策程序大致包括擬定目標(biāo)、提出若干方案、比選出最佳方案、評(píng)價(jià)以判斷最佳方案的可行程度。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選就是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。在方案比選中，應(yīng)注意各種指標(biāo)的局限性及其適用的項(xiàng)目和條件。另外，需要注意在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，傳統(tǒng)的投資決策方法較難滿足科學(xué)決策的需要。而房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有期權(quán)性質(zhì)，因此，實(shí)物期權(quán)方法可應(yīng)用于不確定條件下房地產(chǎn)投資的決策分析。
第十一章 房地產(chǎn)投資資金融通
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資資金融通的有關(guān)知識(shí)。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)投資資金融通的概念和必要性，掌握房地產(chǎn)投資資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資資金融通的主要方式和特點(diǎn)；熟悉房地產(chǎn)投資資金融通的程序與決策；了解房地產(chǎn)金融的基本概念與基本理論。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）房地產(chǎn)投資資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，投資資金融通的主要方式、特點(diǎn)（重點(diǎn)）
識(shí)記：資本金、預(yù)售收入、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、在建工程抵押貸款、按揭、公積金貸款、個(gè)人住房組合貸款
理解：房地產(chǎn)投資資金占用數(shù)量大、時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢，需要房地產(chǎn)金融支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資各有特點(diǎn)，適用的資金融通方式和渠道有較大不同。不同的資金融通方式和渠道在成本、條件、所需時(shí)間等方面各有特色。投融資者需要進(jìn)行綜合分析。
應(yīng)用：收集某城市可能的融資方式和渠道，比較其特點(diǎn)。
（二）房地產(chǎn)投資資金融通的概念、必要性與融資原則，資金融通的程序與決策（次重點(diǎn)）
識(shí)記：房地產(chǎn)投資資金融通、資金成本
理解：房地產(chǎn)投資資金融通是指投資者為保持流動(dòng)性、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或追求更大利益的需要，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上運(yùn)用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行的行為。房地產(chǎn)是高價(jià)值資產(chǎn)，無(wú)論是家庭、個(gè)人，還是企事業(yè)單位，都需要外部資金的支持，并遵循平衡性原則、經(jīng)濟(jì)性原則、效益性原則和長(zhǎng)期性原則，按照程序開展融資活動(dòng)，其中資金成本和風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量是融資方案比選的關(guān)鍵。
應(yīng)用：收集某城市可能的融資方式和渠道，計(jì)算各自的資金成本。
（三）房地產(chǎn)金融的含義與功能（一般）
識(shí)記：房地產(chǎn)金融
理解：房地產(chǎn)金融是金融業(yè)務(wù)的一種形式，包括發(fā)生在房地產(chǎn)生產(chǎn)及流通過(guò)程中的各種存款、貸款、投資、信托、抵押、保險(xiǎn)的發(fā)行與交易及房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類中介業(yè)務(wù)等。房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)投資提供資金支持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
第十二章 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資
一、學(xué)習(xí)目的與要求
本章簡(jiǎn)單介紹房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的有關(guān)知識(shí)。通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的含義、分類與優(yōu)勢(shì)；熟悉房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資幾種主要形式的含義、意義、影響因素，收益衡量和風(fēng)險(xiǎn)；了解房地產(chǎn)股票和債券的類別及投資特點(diǎn)，住房抵押貸款支持證券和房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作機(jī)制。
二、考核知識(shí)點(diǎn)與考核目標(biāo)
（一）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的含義、分類與優(yōu)勢(shì)（重點(diǎn)）
識(shí)記：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資
理解：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)，通過(guò)擁有房地產(chǎn)金融資產(chǎn)來(lái)獲得預(yù)期的不確定性收益的行為和過(guò)程，主要有房地產(chǎn)有限合伙、購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的債券或股票、購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托公司的受益憑證或股票、購(gòu)買住房抵押支持證券等形式。相比較房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的門檻較低，具有規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理，適用于沒有時(shí)間、興趣和專業(yè)技能的投資者。
應(yīng)用：收集資料，了解中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。
（二）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資幾種主要形式的含義、意義、影響因素，收益衡量和風(fēng)險(xiǎn)（次重點(diǎn)）
識(shí)記：房地產(chǎn)企業(yè)債券或股票、房地產(chǎn)投資信托基金、住房抵押支持證券
理解：房地產(chǎn)企業(yè)債券或股票、房地產(chǎn)投資信托基金或住房抵押支持證券都是資本市場(chǎng)工具，可以很好地將房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)投資與資本市場(chǎng)連接起來(lái)，在有效促進(jìn)房地產(chǎn)投資發(fā)展的同時(shí)，也提供了大眾化的投資選擇。但這些工具會(huì)受到很多因素的影響，投資者應(yīng)高度重視投資風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)用：收集資料，了解幾種主要的房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資形式的收益和風(fēng)險(xiǎn)狀況。
（三）房地產(chǎn)股票和債券的類別及投資特點(diǎn)，住房抵押貸款支持證券和房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作機(jī)制（一般）
識(shí)記：普通股、優(yōu)先股、零息債券、有息債券。
理解：與一般證券相比，房地產(chǎn)股票和債券投資時(shí)需要考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。住房抵押貸款支持證券和房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，有其嚴(yán)密的運(yùn)作程序和條件。
有關(guān)說(shuō)明與實(shí)施要求
一、考核能力層次表述
本大綱在考核目標(biāo)中，按照“識(shí)記”、“理解”、“應(yīng)用”三個(gè)能力層次規(guī)定其應(yīng)達(dá)到的能力層次要求。各能力層次為遞進(jìn)等級(jí)關(guān)系，后者必須建立在前者的基礎(chǔ)上，其含義是：
識(shí)記：能知道有關(guān)的名詞、概念、知識(shí)的含義，并能正確認(rèn)識(shí)和表述，是低層次的要求。
理解：在識(shí)記的基礎(chǔ)上，能全面把握基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有關(guān)概念、原理、方法的區(qū)別與聯(lián)系，是較高層次的要求。
應(yīng)用：在理解的基礎(chǔ)上，能運(yùn)用基本概念、基本原理、基本方法聯(lián)系學(xué)過(guò)的多個(gè)知識(shí)點(diǎn)分析和解決有關(guān)的理論問(wèn)題和實(shí)際問(wèn)題，是最高層次的要求。
（本部分由省考委統(tǒng)一說(shuō)明。）
二、自學(xué)教材
劉秋雁編著，《房地產(chǎn)投資分析》，大連，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2017年第5版。
三、自學(xué)方法指導(dǎo)
1、在開始閱讀指定教材某一章之前，先翻閱大綱中有關(guān)這一章的考核知識(shí)點(diǎn)及對(duì)知識(shí)點(diǎn)的能力層次要求和考核目標(biāo)，以便在閱讀教材時(shí)做到心中有數(shù)，有的放矢。
2、閱讀教材時(shí)，要逐段細(xì)讀、逐句推敲，集中精力，吃透每一個(gè)知識(shí)點(diǎn)，對(duì)基本概念必須深刻理解，對(duì)基本理論必須徹底弄清，對(duì)基本方法必須牢固掌握。
3、在自學(xué)過(guò)程中，既要思考問(wèn)題，也要做好閱讀筆記，把教材中的基本概念、原理、方法等加以整理，這可從中加深對(duì)問(wèn)題的認(rèn)知、理解和記憶，以利于突出重點(diǎn)，并涵蓋整個(gè)內(nèi)容，可以不斷提高自學(xué)能力。
4、完成書后作業(yè)和適當(dāng)?shù)妮o導(dǎo)練習(xí)是理解、消化和鞏固所學(xué)知識(shí)，培養(yǎng)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題及提高能力的重要環(huán)節(jié)，在做練習(xí)之前，應(yīng)認(rèn)真閱讀教材，按考核目標(biāo)所要求的不同層次，掌握教材內(nèi)容，在練習(xí)過(guò)程中對(duì)所學(xué)知識(shí)進(jìn)行合理的回顧與發(fā)揮，注重理論聯(lián)系實(shí)際和具體問(wèn)題具體分析，解題時(shí)應(yīng)注意培養(yǎng)邏輯性，針對(duì)問(wèn)題圍繞相關(guān)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行層次（步驟）分明的論述或推導(dǎo)，明確各層次（步驟）間的邏輯關(guān)系。
（本部分由省考委統(tǒng)一說(shuō)明。）
四、對(duì)社會(huì)助學(xué)的要求
1、應(yīng)熟知考試大綱對(duì)課程提出的總要求和各章的知識(shí)點(diǎn)。
2、應(yīng)掌握各知識(shí)點(diǎn)要求達(dá)到的能力層次，并深刻理解對(duì)各知識(shí)點(diǎn)的考核目標(biāo)。
3、輔導(dǎo)時(shí)，應(yīng)以考試大綱為依據(jù)，指定的教材為基礎(chǔ)，不要隨意增刪內(nèi)容，以免與大綱脫節(jié)。
4、輔導(dǎo)時(shí)，應(yīng)對(duì)學(xué)習(xí)方法進(jìn)行指導(dǎo)，宜提倡“認(rèn)真閱讀教材，刻苦鉆研教材，主動(dòng)爭(zhēng)取幫助，依靠自己學(xué)通”的方法。
5、輔導(dǎo)時(shí)，要注意突出重點(diǎn)，對(duì)考生提出的問(wèn)題，不要有問(wèn)即答，要積極啟發(fā)引導(dǎo)。
6、注意對(duì)應(yīng)考者能力的培養(yǎng)，特別是自學(xué)能力的培養(yǎng)，要引導(dǎo)考生逐步學(xué)會(huì)獨(dú)立學(xué)習(xí)，在自學(xué)過(guò)程中善于提出問(wèn)題，分析問(wèn)題，做出判斷，解決問(wèn)題。
7、要使考生了解試題的難易與能力層次高低兩者不完全是一回事，在各個(gè)能力層次中會(huì)存在不同難度的試題。
1～7項(xiàng)由省考委統(tǒng)一說(shuō)明。
8、助學(xué)學(xué)時(shí)：本課程共5學(xué)分，建議總課時(shí)90學(xué)時(shí)，其中助學(xué)課時(shí)36學(xué)時(shí)，分配如下：
五、關(guān)于命題考試的若干規(guī)定
1、試題中對(duì)不同能力層次的試題比例大致是：“識(shí)記”占30%，“理解”占30%，“應(yīng)用”占40%。
2、試題類型一般分為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、名詞解釋、簡(jiǎn)答題、計(jì)算題、論述題等。
六、題型示例（樣題）
（一）單項(xiàng)選擇題（在每小題列出的4個(gè)選項(xiàng)中只有一個(gè)選項(xiàng)符合題目要求，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)）
1、從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為（ ）。
A. 房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資兩類
B. 房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資兩類
C. 居住房地產(chǎn)投資與非居住房地產(chǎn)投資兩類
D. 收益房地產(chǎn)投資與非收益房地產(chǎn)投資兩類 答案：B
2、一購(gòu)房者以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)30%的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果兩年后樓宇竣工交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率是（ ）。
A. 20% B. 30% C. 50% D. 200% 答案：C
（二）多項(xiàng)選擇題（在每小題列出的5個(gè)選項(xiàng)中有2-5個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分）
1、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（ ）。
A.居住物業(yè)投資 B.商用物業(yè)投資 C.土地開發(fā)投資
D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 E.酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資 答案：ABE
2、下列分析房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的方法中，屬于定性分析的有（ ）。
A.購(gòu)買者意圖調(diào)查法 B.銷售人員意見綜合法 C.時(shí)間序列分析法
D.相關(guān)分析法 E.專家意見法 答案：ABE
（三）名詞解釋題
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資
2、投資價(jià)值
（四）計(jì)算題
1、某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得一寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊允許建筑面積為4500平米，有效面積系數(shù)為0.85。開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究，了解到當(dāng)?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓年凈租金收入為450元/平米，銀行同意提供的貸款利率為15％的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10％。開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/平米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5％，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0％，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年租金收入的20％，當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%。
項(xiàng)目開發(fā)周期為18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月。試對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。。
（五）簡(jiǎn)答題
1、房地產(chǎn)投資的目的是什么？
2、財(cái)務(wù)分析的指標(biāo)體系是如何劃分的？
（六）論述題
1、結(jié)合房地產(chǎn)投機(jī)的概念，談?wù)剬?duì)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的理解。
2、與一般建設(shè)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資分析有哪些特殊性
以上就是小編為大家整理的2021年湖北自考房地產(chǎn)投資考試大綱以及部分樣題，大家要根據(jù)考試大綱好好復(fù)習(xí)，祝大家有個(gè)好成績(jī)。
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2021年湖北自考實(shí)踐性環(huán)節(jié)考核安排報(bào)考須知（面向社會(huì)）
