2011《中級會計實務》第十四章收入知識點總結六

（九）房地產銷售（了解）

　　房地產銷售——是指房地產經營商自行開發(fā)房地產，并在市場上進行的銷售。房地產銷售與一般的商品銷售類似，應按銷售商品收入的確認條件確認收入。

　?。ㄊ┚哂腥谫Y性質的分期收款銷售商品的處理

　　合同或協(xié)議明確規(guī)定銷售商品需要延期收取價款，如分期收款銷售商品，實質上具有融資性質的——應當按照應收的合同或協(xié)議價款的公允價值（通常為合同或協(xié)議價款的現(xiàn)值）確定銷售商品收入金額。應收的合同或協(xié)議價款與其公允價值之間的差額，應當在合同或協(xié)議期間內，按照應收款項的攤余成本和實際利率計算確定的攤銷金額，計入當期損益（沖減財務費用）。

　　會計實務中，基于重要性原則，應收的合同或協(xié)議價款與其公允價值之間的差額，若采用實際利率法進行攤銷與采用直線法進行攤銷結果相差不大的——也可以采用直線法進行攤銷?；緯嬏幚砣缦拢?br>
　　借：長期應收款 （應收合同或協(xié)議價款）

　　銀行存款 （收取的增值稅）

　　貸：主營業(yè)務收入 （應收合同或協(xié)議價款的公允價值）

　　未實現(xiàn)融資收益 （差額）

　　應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　【考題解析·單選題】（2007年）2007年1月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司銷售大型商品一套，合同規(guī)定不含增值稅的銷售價格為900萬元，分二次于每年12月31日等額收取，假定在現(xiàn)銷方式下，該商品不含增值稅的銷售價格為810萬元，不考慮其他因素，甲公司2007年應確認的銷售收入為（ ）萬元。

　　A.270 B.300

　　C.810 D.900

　　【正確答案】C

　　【答案解析】根據企業(yè)會計準則規(guī)定，合同或協(xié)議明確規(guī)定銷售商品需要延期收取價款，如分期收款銷售商品，實質上具有融資性質的——應當按照應收的合同或協(xié)議價款的公允價值（通常為合同或協(xié)議價款的現(xiàn)值或現(xiàn)銷價格）確定銷售商品收入金額。

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　　售后回購——是指銷售商品的同時，銷售方同意日后再將同樣的商品買回的銷售方式。通常情況下，在售后回購交易下其會計處理原則如下：

　?。?）不應確認銷售商品收入，收到的款項應確認為負債；

　　（2）回購價格大于原售價的差額，企業(yè)應在回購期間按期計提利息，計入財務費用。

　?。?）有確鑿證據表明售后回購交易滿足銷售商品收入確認條件的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。

　　【例題·計算分析題】甲公司2009年2月1日，與C公司簽訂合同，向C公司銷售商品一批。該批商品的銷售價格為500萬元（不含增值稅），增值稅稅率為17%，實際成本為440萬元。商品已發(fā)出，款項已收到。該合同同時規(guī)定，甲公司應在2009年9月30日以540萬元（不含增值稅額）將該批商品回購。

　　要求：編制甲公司的有關會計分錄。

　　甲公司有關會計處理如下：

　　（1）發(fā)出商品時：

　　借：銀行存款 5 850 000

　　貸：其他應付款 5 000 000

　　應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 850 000

　　借：發(fā)出商品 4 400 000

　　貸：庫存商品 4 400 000

　?。?）2月28日（以后每月末）將回購價大于售價的差額按月計提利息：

　　借：財務費用 50 000 [（5 400 000－5 000 000）÷8＝50 000]

　　貸：其他應付款 50 000

　　（3）9月30日回購該批商品時：

　　借：其他應付款 5 400 000

　　應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 918 000

　　貸：銀行存款 6 318 000

　　借：庫存商品 4 400 000

　　貸：發(fā)出商品 4 400 000

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　　售后租回——是指銷售商品的同時，銷售方同意日后再租回所售商品的銷售方式。

　　在這種銷售方式下，大多數(shù)情況屬于融資交易，企業(yè)不應確認銷售商品收入，收到的款項應確認為負債，售價與資產賬面價值之間的差額應分別以下情況處理：

　　1.售后租回交易形成融資租賃

　?。?）賣方（承租人）出售資產時——不確認收益。

　　（2）將售價與資產賬面價值的差額——計入“遞延收益――未實現(xiàn)售后租回損益”科目。

　?。?）將“未實現(xiàn)售后租回損益”在折舊期內——按與該項租賃資產所采用的折舊率相同的比例進行分攤，調整各期的折舊費用。

　　2.售后租回交易形成經營租賃

　?。?）有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的——售價與資產賬面價值的差額，應當計入當期損益。

　　（2）售后租回交易不是按照公允價值達成的情況下：

　?、偈蹆r低于公允價值的——應確認當期損益，如果損失將由低于市價的未來租賃付款額補償?shù)?，應將其遞延，并按與租金費用確認相一致的方法分攤于預計的資產使用期限內。

　　②售價高于公允價值的——其高出公允價值的部分應予遞延，并在預計的資產使用期限內攤銷。售后租回資產公允價值與賬面價值的差額確認為當期損益。